مقدمه

خرید و فروش زمین یا آپارتمان، بیش از آن که جنبه‌ی تجاری داشته باشد، جنبه‌ی حقوقی دارد. فلذا لازم است در اولین گام نسبت به مطالعه‌ی قوانین حقوقی خرید و فروش مسکن و مسائل مبتلا به آن اقدام کنید یا از یک مشاور حقوقی کمک بگیرید، تا بعداً متضرر نشوید.

آژانس‌های مسکن

بنگاه‌های مسکن یکی از ساده‌ترین و در عین حال پیچیده‌ترین مکان‌هایی هستند که شما نه می‌توانید به آنها اعتماد کنید و نه از مراجعه‌ی به آنها برای جستجوی مسکن و تنظیم قرارداد گریز و چاره‌ای دارید. مطابق طرح بررسی ارزش‌ها و نگرش‌های ایرانیان که در سال ۱۳۸۱ توسط وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی انجام گردید، شغل بنگاهی از پایین‌ترین درجه‌ی اعتماد نزد ایرانیان برخوردار است. متأسفانه در بسیاری از موارد، دروغگویی و فریبکاری به بخش لاینفک این شغل برای جوش دادن معامله تبدیل شده است. اگر چه بعضاً مشاوران املاک منصف و صادق نیز یافت می‌شوند. در این بخش به نکاتی که در هنگام مراجعه به دفاتر مشاور املاک می‌بایست مورد توجه قرار گیرد، اشاره خواهم کرد:

۱. دارا بودن جواز کسب و عضویت آژانس مسکن را در سامانه اطلاعات مدیریت املاک و مستغلات کشور از طریق برچسبی که بر روی شیشه نصب کرده یا مجوزی که بر دیوار الصاق کرده‌اند، حتماً کنترل کنید. چون در صورتی که آژانس مسکن جواز کسب و امکان ثبت اینترنتی مبایعه‌نامه را نداشته باشد، کد رهگیری برای مفاصا حساب مالیاتی صادر نخواهد شد و عملاً برای انجام امور مالیاتی نیازمند مراجعه به یک بنگاه مسکن دیگر برای ثبت قرارداد در سامانه یکپارچه و اخذ کد رهگیری هستید و در این حالت دو بار می‌بایست حق کمیسیون بپردازید. پس از ابتدا دقت کنید که آژانس مسکن حتماً به لحاظ قانونی دارای پروانه کسب و عضو طرح ساماندهی مشاوران املاک باشد.

۲. اگر قصد فروش ملک خود را دارید ابتدا به عنوان یک خریدار و اگر قصد خرید مسکن دارید ابتدا به عنوان یک فروشنده وارد بنگاه شوید. این کار باعث می‌شود که شما اطلاعات بهتری نسبت به قیمت واقعی مسکن مورد نظرتان به دست بیاورید. چون بنا بر این است که بنگاه‌های مسکن واقعیت را به شما نمی‌گویند و اگر فروشنده هستید توی سر ملک می‌زنند و اگر خریدارید آن را ارزشمند جلوه می‌دهند، یک دستی زدن شما باعث می‌شود که منفی در منفی مثبت شود.

۳. پس از آن که مظنه‌ی قیمت ملک دست‌تان آمد، قیمت فروش ملک‌تان را به اضافه‌ی ۵% جای تخفیف اعلام کنید، اما به بنگاه نگویید که ۵% را به عنوان تخفیف گذاشته‌اید، چون در صورت اطلاع از چنین چیزی خودشان قیمت را با کسر آن ۵% به خریدار اعلام می‌کنند. اگر خریدار مسکن هستید حداکثر بودجه‌ی خودتان را با احتساب وامی که احیاناً اخذ خواهید کرد به بنگاه اعلام کنید. این عدد باید برای شما کاملاً شفاف باشد که در حال حاضر چقدر پول نقد برای انعقاد قرارداد دارید و مابقی را طی چند قسط و نهایتاً تا چه زمانی پرداخت خواهید کرد. یک قاعده‌ی نانوشته و مرسوم در خرید و فروش مسکن بدین صورت است که یک سوم ثمن معامله در هنگام عقد قرارداد، یک سوم دیگر در هنگام تحویل کلید و یک سوم باقیمانده نیز در دفترخانه اسناد رسمی هنگام قطعی شدن سند می‌بایست پرداخت گردد. حتماً سعی کنید که به همین منوال عمل کنید.

۴. توضیح دادن مشخصات ملک برای هر بنگاه زمان زیادی را از شما تلف می‌کند. لذا توصیه می‌شود برای صرفه‌جویی در وقت، مشخصات کامل ملک خود را به همراه نشانی، شماره تماس، زمان بازدید و قیمت، روی برگه‌های کوچک تایپ و چاپ کنید تا بتوانید با ارائه‌ی آن برگه به هر بنگاه، ملک خود را به آژانس‌های مسکن بیشتری بسپارید.

۵. اسیر بازی‌های رایج بنگاه‌های مسکن نشوید. ذیلاً به برخی از این بازی‌ها اشاره می‌کنم:

خالی کردن دل مشتری

یکی از شگردهای اساسی بنگاه‌داران ارائه‌ی اطلاعات غلط و خالی کردن دل مشتری است. به خاطر داشته باشید که خرید یا فروش یک آپارتمان با قیمت‌های کنونی شاید مهم‌ترین معامله‌ی زندگی شما باشد. پس باید با دقت و تمرکز و مشاوره با اهل فن و آشنایان و نزدیکان خود نسبت به خرید یا فروش ملک اقدام کنید و تحت تأثیر اطلاعات نادرست یک یا چند بنگاه قرار نگیرید. گاهی اوقات مشاورین مسکن با ایجاد فضایی مبنی بر این که آپارتمان به شدت در حال گران شدن است، مشتری را به خرید یک ملک خاص تهییج می‌کنند. یا بر عکس با زدن توی سر ملک و ترسیم شرایط خوب خریدار، فروشنده را به قیمتی بسیار پایین‌تر از قیمت پیشنهادی‌اش راضی می‌کنند.

مشاور بد، مشاور خوب

شگرد پلیس بد، پلیس خوب را احتمالاً برای بازجویی شنیده‌اید. در این روش پلیس بد با تهدید و ارعاب، متهم را می‌ترساند و از خودش فراری می‌دهد و پلیس خوب با نشان دادن روی خوش او را پناه می‌دهد و به این وسیله از او حرف می‌کشد. اینجا هم داستان به همین صورت است. زمانی که شما برای فروش ملک به بنگاه مراجعه می‌کنید، یکی از مشاورین مسئول زدن بر سر ملک است و مشاور دیگر نیز برای این که شما فراری نشوید، هر از گاهی از آن تعریف می‌کند تا شما از قیمت خودتان عقب‌نشینی کنید و به قیمتی پایین‌تر برای فروش راضی شوید. همین داستان می‌تواند برای خرید آپارتمان نیز رخ دهد.

جوش دادن معامله برای حق کمیسیون

به خاطر داشته باشید که هدف نهایی تمامی آژانس‌های مسکن، جوش دادن معامله و اخذ حق کمیسیون از طرفین است. آنها کاری به رضایت مشتری و ارزنده بودن ملک و به قیمت بودن آن ندارند. پس اصرار آنها به جوش دادن معامله، بیش از هر چیز برای رسیدن به حق کمیسیون است. شما باید در این بین صرفاً مصالح خودتان را در نظر داشته باشید و تحت تأثیر پافشاری مشاوران مسکن قرار نگیرید.

ملک انحرافی

گاهی اوقات مشاوران مسکن با معرفی یک ملک با قیمت پرت، فضای ذهنی مشتری را عوض می‌کنند و می‌توانند در این فرصت ملک او را ارزانتر بخرند یا ملک دیگری را گرانتر بفروشند. بنگاه‌های مسکن از این ملک‌های انحرافی که پرت بودن قیمت آنها قطعاً بی‌حکمت نیست، زیاد در دست و بالشان دارند. حتماً موارد معرفی شده را با یک یا چند بنگاه دیگر کنترل کنید.

۶. برای تمامی مدارک، وجه نقد، اسناد یا کلید آپارتمانی که به بنگاه می‌سپارید، حتماً رسید مهردار دریافت کنید. کلید آپارتمان را فقط و فقط به بنگاهی که به آن اطمینان دارید بسپارید. زیرا موارد متعددی از سوء استفاده‌ از ملک خالی در غیاب صاحبش گزارش شده است.

۷. حق کمیسیون را صرفاً پس از دریافت مبایعه‌نامه‌ی رایانه‌ای ثبت شده در سامانه جامع اطلاعات مدیریت املاک و مستغلات که کد رهگیری و هولوگرام مربوطه بر روی آن درج شده است با آژانس مسکن تسویه نمایید.

۸. وجود اصل قبض آب، برق، گاز و تلفن به همراه اصل سند مالکیت و شناسنامه و کارت ملی مالک، به اضافه‌ی شناسنامه و کارت ملی خریدار برای ثبت قرارداد الزامی است. ضمناً هیچ یک از طرفین نباید ممنوع‌المعامله باشند، چون در این صورت امکان ثبت رایانه‌ای قرارداد وجود نخواهد داشت.